Tout ce que tu dois savoir avant d’acheter en Israël

Qui n’a jamais rêvé d’avoir son petit chez soi en Israël? D’y vivre ou juste de pouvoir y venir en vacances n’importe quand, pour les fêtes ou juste parce qu’on a une violente envie de déconnecter de son environnement et de se reconnecter avec l’essentiel…

Acheter un appartement en Israël est une étape importante qui nécessite de bien connaître le terrain sur lequel on s’aventure. En effet, la vente, les démarches et les vérifications à effectuer sont différentes selon le type de terrain, le type de bien, et son statut juridique. En Israël, ce n’est pas un notaire, mais un avocat, qu’il faudra consulter dès les premières démarches, afin d’être sûr d’acquérir son bien en bonne et due forme, et sans mauvaise surprise.

Le statut juridique du bien : Le rôle premier de l’avocat qui accompagne un achat immobilier consiste à vérifier différents points qui pourraient poser problème au cours de la procédure d’acquisition, voire empêcher l’exécution de la vente. Ainsi, il s’agira d’examiner le Livre Foncier (Tabo), pour déterminer en tout premier si le vendeur est bien le propriétaire habilité à vendre le bien, et si la propriété n’est pas affectée par une hypothèque ou autre saisie. Il faudra donc être d’autant plus vigilant pour l’achat d’un appartement en Israël dont le crédit n’aurait pas encore été remboursé par le vendeur, afin de ne pas « récupérer » cette dette et l’hypothèque qui l’accompagne ! Les autres points à éclaircir concernent l’aménagement du territoire et la planification de la ville. L’immeuble a-t-il bien fait l’objet d’un permis de construire ? L’Etat prévoit-il d’ériger un pont ou une autoroute devant la terrasse ? Tels sont les problèmes qui pourront être résolus par un avocat en consultant les registres concernés.

Les permis de construire : Les vérifications juridiques avant d’acheter un appartement en Israël ont trait notamment à la question des permis de construire. En effet, il n’est pas rare en Israël que des appartements aient subi des travaux d’agrandissent, soit du côté de la terrasse, soit parfois même en empiétant sur les parties communes. De même, la loi régit les possibilités de construction sur le toit des immeubles, et ce, même quand une partie du toit a été intégrée à la propriété d’un appartement. Tout agrandissement ou construction supplémentaire doit donc faire l’objet d’un permis dont il est indispensable de vérifier la validité pour ne pas acheter des constructions illégales qu’on devrait être amené à détruire…

L’officialisation de l’achat : une fois tous les contrôles effectués, l’avocat en charge de la transaction établira un contrat réglant notamment les modalités de paiement conditionnant la remise des clés du bien, il supervisera l’inscription du prêt hypothécaire le cas échéant, ainsi que l’annulation des hypothèques du vendeur, et surtout l’enregistrement de la propriété auprès l’administration du Tabo. Cette phase finale d’inscription intervient en général après paiement et remise des clés du bien, mais elle est indispensable car elle rend le titre de propriété de l’acheteur incontestable et lui permet entre autres de revendre le bien. Pour pouvoir réèllement acheter un appartement en Israël, et par là même l’inscrire au nom de l’acheteur, il faut que le vendeur se soit acquitté de tous les impôts concernant le bien, notamment sur la plus-value, les impôts fonciers, et autres taxes d’habitation. Cette dernière démarche peut donc être longue mais elle est cruciale, et sans elle le processus n’est pas accompli.


Ecrit et rédigé par Me Yaël Hagege Maruani

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