Explosion des prix de l’immobilier, nombreuses taxes à payer … Voici quelques indications qui pourront servir de bordure protectrice : bilan sur les transactions immobilières en Israël à l’aube de l’été 2014.
1. PHASE PRE-CONTRACTUELLE :
Lorsqu’enfin vous trouvez le bien qui correspond à vos attentes, il convient, avant d’entamer le processus d’achat, de vous adresser à votre avocat. Celui-ci devra alors, avant toutes choses, procéder à des vérifications préliminaires auprès de différents organismes afin de sécuriser votre achat et de vérifier la viabilité de ce projet.
Le conseil du vendeur s’adressera ensuite à votre avocat pour lui soumettre un projet de contrat qui sera modifié par chacune des parties jusqu’à la rédaction du contrat définitif. Cette phase de vérifications et de négociations peut s’étendre sur une durée allant de trois jours à deux semaines pour un dossier d’une complexité « standard ».
Il est important de noter que la notion de « condition suspensive d’obtention d’un prêt » n’existe pas en droit Israélien. Si vous prévoyez de financer une partie de votre achat par le biais d’un emprunt, il est donc primordial, à ce stade (avant la signature du contrat) de demander un accord de principe à votre banque.
2. SIGNATURE DU CONTRAT :
Vous devrez alors vous rendre chez l’avocat israélien afin de signer le contrat, ou lui donner procuration pour signer en votre nom.
Contrairement aux transactions immobilières régies par le droit français, la seule signature d’un contrat en Israël n’atteste pas de votre qualité de propriétaire du bien. Celle-ci s’acquiert après le règlement complet du prix. L’avocat du vendeur vous délivrera alors les documents vous permettant de vous titrer en tant que propriétaire de ce bien.
Le premier versement a en général lieu lors de la signature du contrat, permettant ainsi d’inscrire une note cadastrale à votre nom au registre des biens immobiliers (« le Tabo »).
Il est important de préciser qu’il existe des procédés parfaitement légaux vous donnant la possibilité d’acquérir un bien immobilier en Israël sous le nom d’un tiers. C’est le principe du « prête-nom » (« neemanout »), très largement utilisé en Israël et extrêmement sécurisé.
3. LES TAXES :
a) La taxe d’acquisition (« mass rékhisha ») : due par l’acheteur
Pour les biens à but principal d’habitation acquis entre le16/1/2014 et le 31/12/2014, il existe trois calculs : le calcul pour un résident israélien ne possédant pas d’autre bien immobilier (cas n°1), le calcul standard pour un résident israélien possédant déjà un ou plusieurs autres biens immobiliers en plus de celui-ci, ou un résident étranger (cas n°2), et enfin le calcul pour les nouveaux immigrants (applicable seulement une fois) (cas n°3).
Voici les différents taux en fonctions des cas énoncés ci-dessus (valables à ce jour) :
Cas n°1 :
| Prix du bien(en shekel) | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 1.517.210 nis | 0 % |
| Jusqu’à 1.799.605 nis | 3,5 % |
| Jusqu’à 4.642.750 nis | 5 % |
| Jusqu’à 15.475.835 nis | 8 % |
| A partir de 15.475.835 nis | 10% |
Cas n°2 :
| Prix du bien (en shekel) | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 1.123.910 nis | 5 % |
| Jusqu’à 3.371.710 nis | 6 % |
| Jusqu’à 4.642.750 nis | 7 % |
| Jusqu’à 15.475.835 nis | 8 % |
| A partir de 15.475.835 nis | 10% |
Cas n°3 :
| Prix du bien (en shekel) | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 1.644.310 nis | 0,5 % |
| A partir de 1.644.310 nis | 6% |
Attention ! Dans ce troisième cas, il est parfois plus avantageux pour un nouvel immigrant devenu israélien de faire sa déclaration selon le statut de résident israélien et non selon celui de nouvel immigrant. Il est conseillé de vous adresser à votre avocat afin d’obtenir une simulation vous permettant alors une optimisation fiscale maximale.
Il existe également d’autres allégements et exonérations pour des cas plus particuliers (transaction entre les membres d’une même famille, donation à son conjoint, etc…)
b) La taxe sur la plus-value (« mass shévah ») : due par le vendeur
L’article de loi permettant l’exonération de la taxe sur la plus-value une fois tous les quatre ans a été supprimé le 1er Janvier 2014.
Désormais, seul un résident israélien, propriétaire d’un seul bien immobilier à la fois (ou résident étranger prouvant qu’il ne possède pas de bien immobilier supplémentaire dans son pays de résidence) est exonéré, sous certaines conditions, du paiement de cette taxe au moment de la vente de son bien. Cette exonération est toutefois plafonnée.
Il existe des cas particuliers que votre avocat pourra vous expliquer de manière plus détaillée (par exemple, la fiscalité en cas de vente d’un bien immobilier ayant pour but le financement de l’achat d’un autre bien).
Pour les autres : israéliens (propriétaires de plusieurs biens immobiliers en même temps) et résidents étrangers, la plus-value réalisée par la vente du bien sera taxée à 25%.
Cet article a un but uniquement informatif et ne constitue en aucun cas une consultation juridique.
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